因资金链断裂，黄山某文旅公司开发的某小区房屋迟迟未能交付，小区业主起诉至法院。法院判决黄山某文旅公司赔偿延期交付违约金，后黄山某文旅公司将该小区房产过户至业主名下，但迟延交付的违约金一直未能兑现。小区业主遂向法院申请强制执行。

经统计，黄山某文旅公司共欠付390户业主违约金400余万元，同时欠付物业费、工程材料款等500余万元。该案系列债权人众多，若不能妥善解决债权问题将可能引发群体事件。

【处理结果】

执行过程中，法院对黄山某文旅公司名下位于案涉小区的197处车位、储藏间进行网络拍卖，但因小区入住率不高、潜在竞买主体较少、小区业主对法拍资产降价未达预期，导致第一次拍卖全部资产流拍、二次降价拍卖后仅有两车位成交。考虑到小区业主既是债权人又是案涉资产的需求主体，法院遂引导业主进行以物抵债。因业主违约金普遍为1万元左右，而车位的拍卖价格约7万元，单一业主的个人债权不足以兑换车位。经讨论研究，法院准许希望实现债权的业主将债权让与需要车位、储藏间的业主，再由受让他人债权的业主集中债权以物抵债，顺利推进案涉资产处置，有力保障业主的胜诉权益。

【典型意义】

房产开发企业因资金链断裂出现延期交房，需赔付大量业主违约金，在资产难以变现的情况下，法院通过与业主沟通，准许有小区配套资产需求的单一业主受让其他业主债权，由该业主集中债权以物抵债，使得业主们快速实现债权，同时实现房产开发企业以盘活资产的方式及时清退债务，该执行方式具有创新性，实现了双赢多赢共赢和案结事了人和，具有较强的典型意义。